Esamineremo in dettaglio la bolla immobiliare, perché si tratta della più grande bolla speculativa mai avuta, e sarà probabilmente la più distruttiva.
L'esplosione delle bolle speculative è sempre un fenomeno traumatico per le società. Tensioni sociali, politiche ed economiche seguono sempre queste bolle e la ricchezza viene colpita in maniera pesante.
A circa 10 anni di distanza dall'esplosione della bolla delle dot com, stiamo assistendo allo scoppio della bolla immobiliare. Questo ha dell'incredibile ed è senza precedenti, perché non si sono mai avute due bolle in un lasso di tempo così ristretto.
Come possiamo accorgerci di essere in una bolla speculativa? Come si presentano e cosa ci possiamo aspettare quando scoppiano?
Le Banche Centrali come la FED o la BCE, notoriamente amano dichiarare che non si può riconoscerne una se non quando esplode. In realtà possiamo farlo, e la maniera è anche piuttosto semplice: una bolla esiste quando l'inflazione cresce più velocemente dei redditi.
Ci sono tre fattori che caratterizzano una bolla:
1) si autoalimenta in fase crescente, nel senso che i prezzi alti diventano la giustificazione per prezzi ancora più alti;
2) una volta che l'illusione svanisce, il gioco finisce di colpo;
3) è circa simmetrica nel tempo e nel prezzo, ovvero indipendentemente da quanto tempo serve per formare la bolla, il tempo per il suo rientro sarà più o meno lo stesso della sua formazione. I prezzi solitamente ritornano ai livelli pre-bolla, se non più bassi.
Torniamo a parlare specificamente della bolla immobiliare e cerchiamo di capire come si sia evoluta. In questo articolo faremo riferimento a grafici e dati relativi agli USA, ma in Europa e in Italia la situazione è analoga, ciò che differisce è solo la tempistica in quanto gli USA anticipano sempre di qualche anno qualsiasi situazione economica.
Tutto ha avuto inizio quando la gente ha cominciato a credere che una casa fosse automaticamente indice di ricchezza.
I valori di mercato quando sono gonfiati in maniera artificiosa (vedi finanza, borsa, ecc.), e non vengono rapportati ai valori reali ed al valore d'uso del bene, creano un livello virtuale dell'economia che è qualcosa che rassomiglia di più alla follia e non ha alcun riscontro con le esigenze della vita reale delle persone.
Questo grafico dei prezzi immobiliari corretti per l'inflazione, creato da Robert Shiller, rivela che tra il 1890 e il 1998, i prezzi hanno seguito strettamente il tasso d'inflazione.
Dal grafico si possono notare le due bolle del 1979 e del 1989 e come esse si siano evolute in modo simmetrico avendo prima una salita, un picco e poi una discesa che ha riportato i prezzi delle case al valore iniziale.
Se quelle che abbiamo appena citato, le abbiamo definite bolle immobiliari, il picco riportato sul grafico all'anno 2006 come lo dobbiamo definire?
Questa bolla immobiliare non ha precedenti storici ed è esageratamente sproporzionata rispetto a qualsiasi altra conosciuta in passato.
Storicamente non esiste nulla di simile, quindi non possiamo basarci su esperienze passate per prevedere i suoi effetti.
Guardando sempre questo grafico, qual è il punto in cui potremmo prevedere definire la fine di questa bolla?
La simmetria di cui parlavamo, suggerisce che la fine sarà più o meno intorno al 2015, mentre la storia suggerisce che i prezzi scenderanno circa del 50% in termini di valore reale.
L'altro modo di vedere ciò è in termini di sostenibilità. Nel lungo periodo è impossibile che il costo medio di una casa cresca più velocemente del reddito medio, perché le cifre che le persone possono permettersi di pagare determinano il limite dei prezzi delle case.
Il grafico seguente mette a confronto il reddito medio e il costo medio delle case. Dal 1999 si vede come essi si siano discostati di molto, ed anche questa volta, non abbiamo precedenti storici che ci possano aiutare.
Se ci basiamo sui soli redditi, di quanto dovrebbero calare i prezzi delle case per far ricongiungere queste due linee? La risposta è: del 34% - a livello nazionale - e ciò indica che c'è ancora molta strada da fare. Ma ciò non esclude che ci potrà essere un calo anche del 40-50%.
Potremmo anche stimare approssimativamente che i prezzi delle case toccheranno il fondo verso il 2013-2015.
Se però, nonostante questi grafici, abbiamo ancora dubbi, una riflessione importante da fare è in merito all'ultima manovra del governo Monti, la quale porterà un aumento del valore catastale degli immobili, sia uso abitazione che commerciali, nonostante tale valore, ad oggi, sia quasi il quadruplo di quello reale. Tradotto in altri termini: scoppio della bolla immobiliare, giusto epilogo di un paese da troppo tempo governato da palazzinari speculatori. Già nel 2012, grazie alle tasse sulla prima casa, sulle seconde (giustamente), l'aumento della disoccupazione e degli occupati a basso reddito, il prezzo degli immobili crollerà significativamente.
A questo punto potremmo essere tentati di dar la colpa alla bolla immobiliare per ciò che sta accadendo, tuttavia è importante ricordare che l'aumento drammatico dei prezzi delle case era di per sé solo un sintomo di una bolla creditizia fuori controllo che ha portato ad un massiccio aumento dei debiti.
Uscire da questa baldoria multigenerazionale a base di debito richiederà notevoli cambiamenti negli atteggiamenti e abitudini delle persone.
La ragione per cui ogni bolla, specialmente immobiliare come questa, è così distruttiva, risiede nella quantità di pessimi investimenti fatti durante il suo sviluppo. Troppe case sono state costruite, troppi centri commerciali, troppi appartamenti, e quasi tutti troppo grandi e in posizioni non adatte a un futuro di energia a caro prezzo.
Dispiace dirlo ma tutti quei milioni di euro sono stati buttati via e, ancora peggio, si è persa l'occasione di investire quei soldi in cose più necessarie.
Secondo Ludwig Von Mises, un economista austriaco: "Non c'è modo di evitare il collasso finale di una bolla prodotta da un'espansione del credito. L'alternativa riguarda solo se la crisi arriva presto, se vi è una rinuncia volontaria ad espandere ancora il credito, o se arriva più tardi, con la catastrofe totale del sistema monetario coinvolto".
Quindi, cosa dobbiamo aspettarci dallo scoppio di una bolla creditizia? Per farla semplice, ogni cosa che si sia alimentata e sia cresciuta grazie a credito facile, crollerà. In particolare le azioni finanziarie, i bonds di basso livello e naturalmente le proprietà immobiliari.
